【乐居房谈】金岩石:我为什么一直说房价会涨
2019-10-02 15:11
来源:未知
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  金岩石在诸多财经领域的意见领袖中,对房地产市场的评价俨然属于“唱涨派”。当然,他并非笼统地判断楼价的总体趋势,他甚至会认为三四线城市的房价潜力不具备投资价值。

  中国房价是个敏感的话题,您此前多次表示会看涨楼市,这是基于什么的判断呢?

  房地产价格是怎么确定的?在经济学理论上所讲很多公式,其实反而成为了很多人陷入误区的关键。比如,按房价收入比来算中国的房价,中国房价肯定是偏高的。按租金回报率算,中国房价也是高的。成本收益比?中国房价还是高的。

  为什么按这些公式去看中国房价都是显得偏高,而我还会从2004年起就一直说中国的房价还会继续涨呢?那是因为我们的理论还缺少一个公式,那就是如何计算城市化空间的价值。

  房地产开发是开发空间的价值。为什么农村没有房地产呢,是因为农村的空间不稀缺。空间的稀缺性,正是我所研究的重点,于是我提出一个概念,那就是“金融经营时间的货币化,地产经营空间的货币化,地产加金融就创造了一个货币空间”,这个空间的价值就决定了房地产的价值。

  所以我们看房地产的价值要把依附在其上的空间价值一并考量,这个空间价值是有特定地区人口密度和财富总量决定。这就出来了一个宏观的定价公式——单位土地面积的GDP值。用这个标准来看房地产的价值,可以看到,凡是财富增量快的地方财富必然上升,于是我们也可以得出一个结论:一个地区的人口流入量大财富增长的增量多,地区的房价必然上涨。

  我们用这个标准来评价城市,很明显,金融中心城市是一线城市,它创造了大量新的财富所以房价会上涨。而三四线城市,如果是人口外流较多的城市,那么它会涨吗,我的判断是不会的。

  一个城市能不能创造就业机会,能不能持续创造财富,城市消费品的价格高低,这些是我们考察一个城市房价的关键。而按人口流动去衡量则是最基本的,因为我此前曾强调,三四线城市房地产是没有投资价值的,因为那里的人口是往外流的。

  全球性资产价格的上涨也使得中国房价在抬升。流通的货币量在增加,房价不上涨的话,那就得涨到菜篮子里。近一两年由于调控,房价的上涨幅度显然得到的抑制,但更事关民生的粮食价格上涨幅度更是显而易见。货币量的增长偏偏是一个不可逆的趋势,因此,政府更愿意的是房价涨,换来菜篮子价格的平稳。

  您此前曾提及,中国民营企业已经到了应该二次下海的阶段。那就房地产行业而言,如何分析当前的局势?

  首先我们看两个著名企业的例子,中兴与华为。同一个产业,为何华为大赚中兴大赔?因为华为三分二的利润来自海外。回到房地产其实也已经有了很多的例子,王健林收购了全球第一大电影院线,戴志康开发南非首都最中心的一个地块等等,都表明了大家都在尝试。

  民营经济都面临着二次下海的局面。当年第一次下海的局面得以于“国企给你让一块,外企给你送一块”,而如今,外企纷纷回国了,而从十八大中丝毫没提民营经济我们也知道国企也不再退让了,那民营经济的出路在哪里?

  当年的“民进”得益于国退的主动,民营企业家不见得有多大的本领,而现在“国”已经不退了。所幸,民营企业如今的发展水平已经在这些年达到了与国外企业竞争的层次,再加上人民币升值提升了资产收购的能力,国外的债务危机也让海外资产的价格呈现较低水平。

  在他看来,在经济学理论中很多的公式,让民众对房价作出了误判,他自有一套城市空间价值的理论,这也是为什么经历过2008年,也正在经历当下这轮持续已数年的调控,金岩石还能坚持他的“房价上涨”的观点。

  最值得关注的数字不是GDP下降,而是劳动力人口首次下降(减少345万人),这是进入老龄社会的里程碑。日本经济长期颓废的导火线是泡沫破灭,更重要的原因是老龄化。中国要在10~12年内越过两道坎儿:1,人均GDP一万美元;2,城市化率65%。否则会陷入最危险的经济发展阶段:未富先老!

  从所谓"合理房价"到陕西的"合理利润",楼市调控的目标逐渐露出了计划经济的狰狞面目,而迫切需要解决住宅问题的不仅没有受益,反而更看不到希望了。计划=管制,老子的老师名叫常枞,当老子问他为何一再反对政府管制时,常枞回答说:管制出贫困,苛政起暴民。所以道家倡导政府无为而治。

  在广州讲「新时期的经济趋势与投资机会」,下面的概括较准确。股市投资机会优于楼市,再看沪指三千点。股市楼市的传导机制依然存在,所以"股市听房价,经济看地产,相约在秋季,慢牛跑三年"。楼市要看区位,未来10~12年间将形成3大超级都市圈,5~6个区域中心城市,100多个宜居城市,10亿城市人口。

  股市是无法预测的,但不能量化的价值投资都是纸上谈兵,仼何投资决策都以估值预判为前提。2005年底讲"沪指三千不是梦"和去年讲"相约在秋季"一样,都是在极度悲观之时看到希望。2007年"梦醒犹唱高原红"并预言沪指将"问鼎八千"是过度乐观。股市中,相信他人者自信,责怪他人者自责。

  合理房价是一个伪命题,买卖即成交,存在即合理,这是市场经济的常识。正确的问题是如何建立一个合理的住宅体系,有效分配绝对稀缺的城市空间。在双轨制的思路中,市场管商品房,政府管保障房。市场将自发形成三级住宅体系,调节两个流动性。

  记者手记:金岩石先生深知持房价上涨观点可能让很多民众不爱听,而他可能让一般人不爱听的理论还有不少,比如他称那曾引起全球经济危机的美国次级贷是一项“伟大的创造”,比如他说民营企业应顺应国进民退的大趋势二次下海等等。但他始终坚持自己的观点,而这些观点的对与错自然须留待时间去验证,不过至少就房价走势判断上,已经逐渐成为现实。香港六合开奖记录www.435435.com

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